問政進(jìn)行時

點擊進(jìn)入“問政海南”欄目

　　9月1日，海口市住建局、海口市發(fā)改委、海口市市場監(jiān)督管理局三部門聯(lián)合正式向各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出《關(guān)于居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費的通知》。新規(guī)實施后，?？谑芯用褡≌^(qū)車輛停放服務(wù)收費按規(guī)定情形分別實行政府定價和市場調(diào)節(jié)價。對此，記者對之前漲價的小區(qū)進(jìn)行走訪，查看新規(guī)對小區(qū)停車費的限制是否落在實處，新規(guī)的出臺是否真的給無序上漲的停車費按下了“暫停鍵”？

海口恩祥新城•北大華府小區(qū)

　　新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報 陳棟 文\圖

　　新規(guī)前，?？诓糠中^(qū)停車費亂象

　　今年3月20日，?？谧蠄@小區(qū)業(yè)主向新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報“問政海南”欄目反映，A區(qū)、C區(qū)的地下停車位又被上鎖了，業(yè)主想要去地下車庫停車，要么花18萬購買產(chǎn)權(quán)車位，要么花650元/月租車位，租金漲了3倍之多。后來，開發(fā)商將租賃價格下調(diào)至498元/月。

　　?？诤Ｐ闾斐尚^(qū)從去年年底開始，地下停車位租金從原來的每月250元漲到每月430元。物業(yè)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行收費公示期間，多數(shù)業(yè)主覺得收費偏高于市場價格且不合理并提出異議，但和小區(qū)管理方多次溝通未取得進(jìn)展。?？诮鹩驗撑闲^(qū)從2月1日起，將地下車庫租賃車位的月租金由原來210元提高到380元，再加50元物業(yè)管理費，合計430元。

　　?？诿郎峒卧沸^(qū)開發(fā)商因“只售不租”、?？谒疄I花園小區(qū)強(qiáng)制租停車位20年等問題被曝光后，?？诿郎峒卧沸^(qū)開發(fā)商被責(zé)令整改，?？谒疄I花園安置小區(qū)也經(jīng)多方協(xié)調(diào)，水濱花園停車位保持開放，待小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)證明順利登記辦理后，再與業(yè)主共商車位租賃方案。

　　據(jù)統(tǒng)計，2021年1月至2022年4月，12345?？谥腔勐?lián)動平臺共受理關(guān)于居民小區(qū)停車位租售問題辦件3093件，其中停車位只售不租問題1218件，車位捆綁銷售問題658件，停車位租售價高376件，強(qiáng)制租售車位問題106件。

海秀天成小區(qū)停車收費公示牌

　　新規(guī)后，部分小區(qū)依舊未整改價格

　　9月6日，記者陸續(xù)走訪了海口恩祥新城•北大華府小區(qū)、紫園小區(qū)、金域灣畔小區(qū)等之前被媒體曝光的小區(qū)。

　　新規(guī)出臺后，海口恩祥新城•北大華府A區(qū)業(yè)主王女士（化名）曾詢問小區(qū)管家小區(qū)停車費價格是否進(jìn)行調(diào)整？管家在微信中回應(yīng)“這個650元/月的車位，叫固定車位，給牌給掛鎖，不是產(chǎn)權(quán)車位”。王女士稱，根據(jù)新規(guī)，?？诙飨樾鲁?bull;北大華府小區(qū)屬于不具備議價條件的居民住宅小區(qū)，小區(qū)配套的車位（庫）車輛停放服務(wù)收費實行政府定價，地上90元/月，地下210元/月，新規(guī)出臺了卻落實不了？隨后，記者向該小區(qū)物業(yè)了解情況，小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，新規(guī)剛出來，正在跟領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，管家回復(fù)的650元/月是按照之前的定價回復(fù)，目前正在調(diào)整價格，期間地下都是按照210元/月出租，具體的收費標(biāo)準(zhǔn)可能會在中秋節(jié)之后公布。

　　?？谧蠄@小區(qū)的業(yè)主在新規(guī)出臺后專門去小區(qū)物業(yè)“暗訪”，并給記者提供了一段錄音。“我想租C區(qū)的地下停車位”“現(xiàn)在費用高哦，498元/月，聽說有新政策了，但是還沒調(diào)整，下午給你答復(fù)……”。針對上面業(yè)主提供的證據(jù)，記者隨后向小區(qū)物業(yè)核實，對方回應(yīng)稱“因政策有調(diào)整，還在跟地產(chǎn)交接，暫時租不了”。至于新價格什么時候公布，物業(yè)回應(yīng)“不清楚。”

　　“租小區(qū)地下停車費多少錢？”?？诮鹩驗撑系奈飿I(yè)回應(yīng)“430元/月，2月份到現(xiàn)在一直這樣”。?？诮鹩驗撑闲^(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人稱，看到文件后已經(jīng)通知產(chǎn)權(quán)人（開發(fā)商），建議他們按照文件執(zhí)行，雖然目前還沒有調(diào)整，但沒有發(fā)生實質(zhì)收費，如有業(yè)主繳費會詢問開發(fā)商。

　　此外，海秀天成小區(qū)地下停車位租賃費380元/月，管理費50元，地下人防210元/月。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴記者，產(chǎn)權(quán)停車位物業(yè)只收取50元管理費，其他收取的費用與物業(yè)無關(guān)，“新規(guī)我們還在學(xué)習(xí)中，12345已經(jīng)回復(fù)我了，目前這個文件指的是公共產(chǎn)權(quán)車位，而不是開發(fā)商的私人產(chǎn)權(quán)車位予以定價……”。

　　律師說法：未明確整改日期，為開發(fā)商和物業(yè)拖延執(zhí)行新規(guī)實施似乎預(yù)留了空間

　　針對走訪中存在的問題，記者采訪了河南千業(yè)(海口)律師事務(wù)所高級合伙人副主任、中國物業(yè)協(xié)會法律與政策委員會委員胡留喜。同時，記者將走訪情況反饋給相關(guān)職能部門，并將持續(xù)關(guān)注新規(guī)后小區(qū)停車費問題。

　　記者：新規(guī)出臺后，之前漲價的小區(qū)，有些小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)還在觀望，有的甚至還是原來的價格仍未改變，這暴露出哪些問題？

　　胡留喜：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為盈利性的市場主體，利益至上無可厚非，但新規(guī)動了他們的奶酪，缺乏履行新規(guī)的積極性，消極應(yīng)付，軟對抗，也在情理之中。這暴露出開發(fā)企業(yè)與物管企業(yè)法律意識淡薄，缺乏服務(wù)意識，無大局觀，社會責(zé)任缺失、仍幻想自己有可控制資源的優(yōu)勢地位，不愿輕易按新規(guī)做出讓步和改變。同時，因法律不溯及既往，新規(guī)對發(fā)布前的行為無約束力，故新規(guī)第七條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自本通知發(fā)布之日起立即開展自查自糾”，但遺憾的是未明確整改的寬限期限或截止日期，為開發(fā)商和物業(yè)拖延執(zhí)行新規(guī)實施似乎預(yù)留了空間。新規(guī)出臺后，如何執(zhí)行新規(guī)中的自查自糾需要主管部門統(tǒng)一口徑。

　　記者：走訪中，有小區(qū)物業(yè)稱正在學(xué)習(xí)新規(guī)，已跟12345了解，稱新規(guī)中的車位并不包括開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，為何會出現(xiàn)這樣的誤解？

　　胡留喜：《民法典》二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”然新規(guī)第三條規(guī)定：不具備議價條件的居民住宅小區(qū)配套的車位（庫）車輛停放服務(wù)收費實行政府定價，按《關(guān)于印發(fā)〈?？谑懈黝愅＼囋O(shè)施車輛停放服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（海發(fā)改物價〔2018〕160號）執(zhí)行。

　　經(jīng)查，海發(fā)改物價〔2018〕160號通知中居民住宅小區(qū)的配套停車設(shè)施車輛停放服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)表在備注中規(guī)定“住宅區(qū)內(nèi)自主產(chǎn)權(quán)車位的車輛停放服務(wù)費按合同約定執(zhí)行”。這是誤解的源頭，而新規(guī)中規(guī)定居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫）應(yīng)是指建設(shè)住宅小區(qū)時，規(guī)劃主管部門要求開發(fā)商必須按比例配建的車位，包含在住宅小區(qū)配套車位內(nèi)范圍的車位（車庫），開發(fā)商若沒有出售，雖然屬于持有車位物權(quán)的狀態(tài)，受新規(guī)的約束。但超出規(guī)劃強(qiáng)制配建范圍部分的車位（庫），開發(fā)商自行建設(shè)的車位（庫）自持產(chǎn)權(quán)的，或開發(fā)商留存部分住宅未出售的，其對應(yīng)配比的車位開發(fā)商自持的，本律師個人理解，不代表官方意見，此種情況下，應(yīng)與小區(qū)居民購買的自主產(chǎn)權(quán)車位一樣不受新規(guī)的約束。新規(guī)出臺前夕，他們針對意見稿也提出相應(yīng)的修改意見。

　　記者：為了讓新規(guī)更好更快的落地有哪些建議？

　　胡留喜：1、通過主管部門制定細(xì)則，限定自查自糾統(tǒng)一時間。2、主管部門加大對新規(guī)的普法宣傳貫徹，配合傳統(tǒng)媒體、自媒體，讓新規(guī)進(jìn)基層、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)居民。3、監(jiān)督管理部門對于指定期間內(nèi)仍未作出改變的且嚴(yán)重違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出處罰措施，以督促其他建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動糾正違規(guī)行為。4、開放投訴平臺并建立信息公示平臺，公示未按新規(guī)規(guī)定執(zhí)行的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，媒體跟蹤曝光。